Manutenção predial: o que é e como fazer?

Quem trabalha com construção civil sabe: mesmo a melhor das obras vai, invariavelmente, acabar dando problema – e é por isso que a manutenção predial é algo tão importante.

Afinal, para que um imóvel tenha seu valor conservado ao longo do tempo, é importante não só que a construção seja bem feita, mas também a manutenção tenha cuidado.

Se para muitos, a manutenção predial é um aspecto secundário, sem importância, é importante pensar, por exemplo, que o estado de conservação hoje tem um peso enorme no valor de imóveis – ainda mais nas grandes cidades, onde o espaço é limitado.

Além disso, como vale também para outros tipos de manutenção, é melhor prevenir do que remediar – além de evitar problemas, acaba saindo mais barato, não é mesmo?

Neste texto, vamos falar mais sobre os tipos de manutenção predial, quem está envolvido nesse tipo de serviço e também mais sobre as normas que regulamentam a manutenção predial. Vamos nessa?

O que é manutenção predial?

Por melhor que tenha sido a construção de um prédio, casa ou qualquer outro tipo de edifício, ele sempre vai precisar de cuidados para continuar funcionando bem.

A área que garante que os lugares estejam bem conservados é a manutenção predial.

Fazer a manutenção predial não é só cuidar de grandes reformas, mas também fazer inspeções periódicas.

Pode parecer que essa nomenclatura serve apenas para grandes reformas e problemas, mas na verdade, a manutenção predial é algo que deve ser feito no dia a dia – muitas vezes, pequenos consertos e até limpeza já ajudam.

Dentro do escopo da manutenção predial, é importante incluir também inspeções de rotina, pequenos reparos elétricos e hidráulicos e até a garantia do bom uso de equipamentos e instalações para prevenir problemas.

Quais são os principais serviços da manutenção predial?

Assim como outros tipos de bens, a manutenção predial inclui um conjunto amplo de ações, que tem como objetivo preservar e até aumentar a vida útil de uma edificação.

E assim como outros tipos de manutenção, a manutenção predial se divide muito bem em três tipos de manutenção, que aqui vamos chamar de serviços. São eles:

Manutenção preventiva

O nome já diz tudo, não é mesmo: é melhor prevenir do que remediar.

A manutenção preventiva busca resolver pequenos problemas antes que eles se tornem grandes.

Quer um exemplo? Fazer uma pequena inspeção elétrica pode ajudar a evitar um curto circuito que deixaria o prédio inteiro sem luz.

Outro: uma checagem rápida do sistema hidráulico pode evitar vazamentos na tubulação que só possam ser resolvidos com uma obra que precisa quebrar paredes – só de ler já dá aflição, não é?

E são cuidados que precisam ser feitos desde o primeiro dia após a entrega da obra, mesmo que as construtoras tenham que oferecer cinco anos de garantia por lei.

Antes de avançarmos, tem ainda outro tema que é super importante de prestar atenção na manutenção preventiva: os elevadores.

Às vezes, parece que eles estão sempre com algum problema – e por isso a Cobli preparou um checklist especial para a manutenção de elevadores.

Manutenção corretiva

Assim como no caso anterior, é possível entender bem do que se trata só pelo nome: a manutenção corretiva é aquela que se faz depois que o problema já apareceu.

Normalmente, ela é mais cara e trabalhosa que uma manutenção preventiva – isso porque, muitas vezes, o problema já está escancarado e é preciso fazer uma grande reforma.

Mas há jeitos de deixar a manutenção corretiva mais simples: se uma torneira vaza, mesmo que seja uma gota só, talvez já seja o caso de fazer a manutenção antes que ela comece a jorrar litros.

Se for deixado de lado, o que seria um problema simples pode virar uma grande confusão.

Assim, mesmo que não seja possível prevenir, é importante ter agilidade ao identificar problemas.

Manutenção preditiva

Pode parecer que a manutenção preventiva e a preditiva sejam a mesma coisa.

Não é: elas até têm o mesmo objetivo, mas a manutenção preventiva se baseia em inspeções periódicas, seguindo especificações de cada peça ou material.

Já a manutenção preditiva começa muito antes e normalmente faz uma análise ou medição contínuas para identificar problemas, mesmo antes das inspeções periódicas.

Essa medição pode ser analógica, como acompanhar um relógio de luz ou de água para ver o fluxo do uso, ou digital, com apoio de sensores.

Quais são os principais serviços da manutenção predial?

Quanto mais gente estiver ligada a um edifício, mais gente estará envolvida na manutenção predial.

Isso significa que estamos falando dos usuários da edificação, como quem mora ou trabalha num prédio, bem como síndicos e os profissionais técnicos.

Além disso, dependendo do edifício, pode haver ainda a contratação de uma empresa que cuide de toda a manutenção, oferecendo ou terceirizando serviços.

O trabalho de manutenção predial, como já vimos, começa pelo bom uso das instalações – e é por isso que cada prédio tem suas regras para os condôminos e visitantes que por ali passam.

Um exemplo simples é o de não poder levar qualquer tipo de móvel num elevador social – isso ajuda a conservar o estado daquele aparelho.

Para isso, é importante tomar algumas medidas, que podem ajudar a preservar o status do edifício entre as inspeções.

Instruções de uso

Já entrou num prédio e viu que ele estava cheio de placas e mensagens? Isso não é à toa.

Significa que a manutenção predial entrou em ação para avisar a todos os usuários daquele edifício sobre como se portar.

Além disso, profissionais como porteiros, zeladores e faxineiros também devem receber instruções sobre a melhor forma de limpar e manusear equipamentos.

Equipe multidisciplinar

Quem mora no Brasil já ouviu a famosa expressão “faz-tudo”, usada para designar aquele profissional que faz bicos e pequenos consertos.

Ter uma equipe de especialistas à disposição pode ser importante para uma boa manutenção predial.

Pode até funcionar em muitos casos, mas quando o problema aperta, é importante chamar um especialista – e uma equipe de manutenção predial pode ou deve incluir:

  • Engenheiros;
  • Pintores;
  • Pedreiros;
  • Vidraceiros;
  • Faxineiros;
  • Eletricistas;
  • Encanadores;
  • Técnicos especializados em manutenção de equipamentos específicos, como elevadores, instalação de gás e ar-condicionado;
  • Entre outros.

Colocar em prática a NBR 5674

Quem trabalha com construção também sabe que nada deve ser feito a partir de uma inspiração qualquer.

É importante trabalhar com normas técnicas, que ajudem a guiar os esforços de uma equipe de manutenção.

No caso da manutenção predial, é importante considerar a NBR 5674 – Manutenção de edificações, criada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) para orientar quem pretende organizar um sistema de manutenção predial.

Entre as orientações para essa gestão, estão incluídas regras para preservação das características originais do prédio e prevenção da perda de desempenho gerada pelo desgaste dos sistemas, elementos ou componentes.

Isso significa, por exemplo, uma série de instruções para criar um planejamento anual de atividades, controle de manutenção e a documentação desses processos.

E a própria NBR 5674 ressalta que a manutenção predial é algo simples de se fazer: um serviço técnico programável que traz segurança e investe na preservação do valor patrimonial.

Além disso, existem ainda outras normas citadas no texto da NBR 5674 que vale a pena serem conhecidas, como a NBR 14037, que trata do manual de uso, operações e manutenção da edificação – normalmente entregue pela construtora aos donos de imóvel.

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